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　　財(cái)政部昨晚下發(fā)通知，從下月起，對個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。中國人民銀行昨日也公布，從今年10月27日起，對于首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款申請者，其首付款比例最低可降至20%。對于“改善型普通自住房”的定義，央行昨日未做解釋。央行稱，金融機(jī)構(gòu)將在本月27日前完成實(shí)施細(xì)則的擬定工作，借款人可向貸款銀行咨詢。央行還表示，為控制信貸風(fēng)險(xiǎn)，借款人月供支出不高于其月收入50%的政策將保持不變。不過，“改善型普通自住房”這個(gè)全新提法，必然將引起學(xué)術(shù)界的強(qiáng)烈好奇。

　　除了稅收政策外，地方上的救市行為也得到財(cái)政部高調(diào)支持，財(cái)政部昨天明確表示，“地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。”目前杭州、西安、長沙、廈門、上海等城市紛紛出臺(tái)樓市救市措施，主要包括放寬第二套房貸款、減免購房的相關(guān)稅費(fèi)、為購房者提供財(cái)政補(bǔ)貼、延長還款期限、調(diào)高公積金貸款上限、購買商品房可辦理戶口等。在目前樓市交易量萎縮嚴(yán)重的情況下，下調(diào)房地產(chǎn)交易稅收的主要目的，還是刺激樓市需求。另外有可能松動(dòng)的稅費(fèi)還包括營業(yè)稅和個(gè)人所得稅。而按現(xiàn)行規(guī)定，消費(fèi)者購置一套房產(chǎn)證未滿5年的二手房，要征收5%的營業(yè)稅，而個(gè)人賣房凈收入的20%要繳納個(gè)人所得稅。此外，房地產(chǎn)開發(fā)商需要繳納的土地增值稅也屬于交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)。

　　從歷次房地產(chǎn)調(diào)控來看，調(diào)控政策從出臺(tái)到達(dá)成目標(biāo)，時(shí)滯在1.5-2年左右，這意味著在反向調(diào)控政策出臺(tái)之初，既有趨勢仍將保持：例1、2003年2月開始調(diào)控住房供給總量，2004年6月住宅開工面積增速才開始下滑，時(shí)滯為17個(gè)月。如果以房地產(chǎn)投資增速的下滑為準(zhǔn)，那么時(shí)滯更長；例2、針對住房價(jià)格的調(diào)控始于2005年3月，但房價(jià)的首次下跌出現(xiàn)2006年9月，時(shí)滯為18個(gè)月。但緊縮性的政策并未就此放松；例3、2006年11月開始，全國房價(jià)再次加速上漲。央行開始實(shí)行嚴(yán)厲的調(diào)控政策。緊縮性政策的效果直到2007年10月份才有所顯現(xiàn)。

　　從A股市場的表現(xiàn)來看，盡管地產(chǎn)板塊昨日大跌嚴(yán)重挫傷了大盤人氣，但自9月9日以來，地產(chǎn)股整體走勢強(qiáng)于大盤。宏觀政策方面的松動(dòng)是支撐房地產(chǎn)行業(yè)前期相對抗跌的主要原因。國務(wù)院總理溫家寶10月17日主持召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議時(shí)提出，要“加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，降低住房交易稅費(fèi)，支持居民購房”。這從較高層面支持了房地產(chǎn)市場，而微觀層面可操作的政策尚需政府去細(xì)化。目前市場面臨的主要問題是市場信心缺失帶來的觀望氣氛濃郁從而導(dǎo)致市場成交量大幅下跌，正如市場信心的缺失非一日之寒，市場信心的提升也非短時(shí)間可以實(shí)現(xiàn)，因此政策的影響力需要時(shí)間去釋放。

　　不過，由于07年房地產(chǎn)市場的火爆(07年供需比為0.76)，刺激了房地產(chǎn)加速投資，導(dǎo)致2008年和2009年供應(yīng)出現(xiàn)大幅增長，隨著08年市場進(jìn)入調(diào)整期，投資減緩，在中國市場具有長期剛性需求背景下，供求關(guān)系將重新回到平衡，從供求關(guān)系看，預(yù)計(jì)2010年房地產(chǎn)市場將回暖。由于房地產(chǎn)投資占GDP比例大概在8%左右，為了保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長，不排除中央政府會(huì)對房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)適當(dāng)改變對房地產(chǎn)的調(diào)控政策，屆時(shí)，將會(huì)縮短房地產(chǎn)調(diào)整周期。國信證券經(jīng)濟(jì)研究所近期也就四季度和明年上半年看好的行業(yè)，向上海地區(qū)基金公司的投資總監(jiān)與研究總監(jiān)進(jìn)行問卷調(diào)查。問卷顯示，09年上半年較08下半年有明顯改觀的行業(yè)有房地產(chǎn)行業(yè)、信息技術(shù)。

　　整體來看，此次對房地產(chǎn)行業(yè)的救市影響偏于正面，但目前地產(chǎn)的股價(jià)相對估值普遍較高。投資者對此應(yīng)持謹(jǐn)慎態(tài)度，如有反彈需及時(shí)調(diào)低配置。理由是：(1)行業(yè)基本面的向下使得股價(jià)持續(xù)反彈缺乏持續(xù)催化劑；(2)行業(yè)最悲觀的情況并沒有到來，部分開發(fā)商對政策偏于樂觀的預(yù)期將導(dǎo)致其反應(yīng)速度相對滯后，導(dǎo)致價(jià)格的調(diào)整速度放慢，延長行業(yè)的調(diào)整周期；(3)目前市場股價(jià)對應(yīng)的RNAV折價(jià)幅度為10%-20%，PB為1.9倍左右，基本反映了10%-15%的房價(jià)下跌的預(yù)期。但是房價(jià)下跌10%導(dǎo)致土地資產(chǎn)重估減值在20%-30%左右，基于目前土地市場價(jià)格的相對堅(jiān)挺，這部分價(jià)值調(diào)整反映并不充分，而且一線公司的估值高于二線公司。此外，需要提醒投資者的是，降息通道的前期，對降息的預(yù)期會(huì)刺激反復(fù)反彈行情，但是時(shí)間點(diǎn)難以把握，并且難以改變行業(yè)下行的趨勢；另外部分剛性需求被抑制過度后可能會(huì)在某點(diǎn)爆發(fā)，但并不代表行業(yè)反轉(zhuǎn)的出現(xiàn)。

　　各券商機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的分析匯總：

　　招商證券：總體上中國房地產(chǎn)股票估值的底線大約在1.3-1.5倍PB左右，PB估值確立了房地產(chǎn)股的底部。政策調(diào)控總體向好。這與其他行業(yè)有很大的不同。而且現(xiàn)在的股價(jià)總體已經(jīng)反映了房價(jià)還要下跌30-40%的預(yù)期。建議投資者把握交易性的機(jī)會(huì)。

　　國金證券:本次出臺(tái)政策明確傳遞了中央政府刺激需求的態(tài)度，房價(jià)大幅波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)降低，市場銷售也有望得到一定改觀，地產(chǎn)股短期表現(xiàn)將超越市場。但目前對改善型普通自住房標(biāo)準(zhǔn)界定尚不明確，而受制于國內(nèi)國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境，市場的調(diào)整周期也不會(huì)立即結(jié)束，對地產(chǎn)的建議是波段操作。

　　中信證券:地產(chǎn)政策的松動(dòng)有助于需求的釋放，經(jīng)濟(jì)增長的“助推器”，企業(yè)的信心恢復(fù)有助于房地產(chǎn)投資的增長，有助于維持宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長。該項(xiàng)政策是整個(gè)板塊的機(jī)會(huì)，在繼續(xù)維持行業(yè)強(qiáng)于大勢的同時(shí)，優(yōu)中選優(yōu)。

　　海通證券:此次政策出臺(tái)的背景在于，第一，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，大中城市房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)同比漲幅放緩，環(huán)比出現(xiàn)下降，并且房地產(chǎn)市場的低迷已影響到建材、鋼鐵等行業(yè)；第二，三季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)濟(jì)增長速度下降較快，管理層擔(dān)心經(jīng)濟(jì)收縮過快導(dǎo)致硬著陸，而房地產(chǎn)市場不振是經(jīng)濟(jì)下行的重要原因，房地產(chǎn)市場持續(xù)萎縮，經(jīng)濟(jì)將加速下行；第三，不支持政府救樓市的聲音主要原因是考慮到購房者的支付能力，下調(diào)首付款比例則提高了買方的消費(fèi)力。如果經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)下滑過快，政府仍會(huì)采取更多的財(cái)政措施。

　　國信證券：政府在這非常時(shí)刻重塑房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位將對延緩經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步下行起著關(guān)鍵性作用。但對下調(diào)購房契稅稅率能否起到較好的作用持懷疑態(tài)度，房地產(chǎn)市場能否重塑信心還有賴進(jìn)一步力度較大的政策出臺(tái)。

　　申銀萬國：政策改變博弈格局，短期或刺激成交量回升，長期效果仍有待觀察。在這一攬子政策的出臺(tái)，短期內(nèi)可能會(huì)帶來成交量的回升。一方面，政策的出臺(tái)本身會(huì)刺激一部分購房者入市，特別是前期累計(jì)了部分住房需求者可能會(huì)順時(shí)入市；另一方面，部分開發(fā)商也會(huì)借政策之機(jī)加大促銷力度，加速現(xiàn)金回流。

　　東方證券：在國務(wù)院會(huì)議召開后不到5天，與此直接相關(guān)的兩條政策就相繼出臺(tái)，反映出政府維持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的態(tài)度異常堅(jiān)決，相關(guān)部委貫徹執(zhí)行中央政府政策的具體措施也非常到位。而此次中央房地產(chǎn)政策的明確松動(dòng)，將為各地方政府全面鋪開“房地產(chǎn)救市”行動(dòng)提供更多推動(dòng)力。

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